Некоторые аспекты с юридической точки зрения
В целом, ипотечное кредитование и кредит под залог недвижимого имущества - это, с юридической точки зрения, есть так называемые правоотношения, которые вытекают из заключенного кредитного договора, где обеспечением в виде залога служит недвижимость. Так же как и по ипотеке, кредит наличными оформляется для приобретения нового икамущества или под залог находящегося в собственности.
Материал по теме: кредит под залог земли
Кредитные договора обоих банковских продуктов юридически не будут отличаться друг от друга ни текстом, ни последствиями – это обычная ипотека. По закону оба этих термина синонимы. Кредит наличными под залог имущества обычно оформляют ипотечным договором (договором залога) или в виде закладной, она является ценной бумагой, которую банк сможет перепродать в случае, если заемщик не будет отвечать перед своими обязательствами.
Последствиями подобного рода договоров, если вы не будете отвечать по его обязательствам, может быть право финансовой организации на то, чтобы изъять у заемщика недвижимость, которая выступает в качестве залога. При этом банку совершенно не важно, где вы будете проживать, и прописаны ли в ней несовершеннолетние дети. Трех просроченных платежей достаточно, чтобы квартиру могли отобрать в досудебном порядке.
Пакет документов, необходимый для оформления кредита наличными под залог имущества, ничем не отличается от документов ипотечного кредитования. Все требования совершенно одинаковые. В качестве небольшого исключения может быть маленькая сумма кредита. Значительно отличающаяся от стоимости залоговой недвижимости. Как правило, в таких случаях могут закрыть глаза на справку подтверждения доходов, все же это большая редкость. Тем не менее, чтобы процентная ставка была более низкой и оптимальные прочие условия по кредиту, лучше всего предоставить полный пакет требуемых документов.
Надеяться, что решение по такому кредиту будет вынесено очень быстро, не стоит. Как правило, на рассмотрение заявки уходит до одного месяца. Около одной недели предусмотрено заемщику для сбора полного пакета необходимых документов на квартиру или другой объект недвижимости (не исключая выезд оценщика и составление им необходимых документов), далее около недели по времени дается банку на принятие решения по заявке заемщика. Еще неделя уходит на сбор недостающих документов или переделку неверно оформленных бумаг и в течение недели совершается регистрация сделки по недвижимости в федеральной регистрационной службе. Для возможности сокращения времени, можно обратиться в ломбард, потребительский кооператив, к любому частному ростовщику, где рассмотрение заявки происходит в очень короткие сроки. Правда, процент вряд ли кого-то порадует.
Цель предоставления кредита наличными
В настоящее время банки предлагают большое количество продуктов кредитования, самый простой вид из них – потребительский кредит без предоставления цели кредитования. По некоторым видам кредитов необходимо прописывать цель, к примеру, приобретение другого недвижимого имущества, строительство недвижимости или ее ремонт. Следует учесть, кредит с целевым назначением всегда требует подтверждения расходов, в ином случае есть вероятность преждевременного возврата кредита или объекта залога. Впрочем, со стороны заемщика это не играет никакой роли. Разница будет заключать только в процентной годовой ставке, шагом в 1-2 процента.
Какую недвижимость можно взять в залог
Под залог можно приобрести практически любую недвижимость. Это может быть квартира (готовая или строящаяся), коттедж, таунхаус, земельный участок под строительство недвижимости, основное требование, чтобы его можно было оформить в собственность. Требования на кредит наличными под залог имущества, в принципе ничем не отличаются от обычного ипотечного кредита на приобретение недвижимости. Но есть один нюанс: при оформлении договора на приобретение коттеджа или таунхауса, как правило, необходимо оформлять земельный участок, на котором он находится, но если участок земли находится в аренде (даже долгосрочной), подобный объект может не подойти по условиям договора залога.
Оформление под залог коммерческой недвижимости, – помещений для офиса, склада или торговое помещение – невозможно, потому как банками просто не предусматривается оформление кредитов для физических лиц на приобретение такого рода имущества. Существует две причины: как правило, коммерческая недвижимость оформляется в собственность юридического лица, на физическое – в редком случае.
Второе, если физическое лицо имеет у себя в собственности коммерческую недвижимость, существует огромная вероятность того, что он предпринимательством, соответственно, необходимо оформлять заем на цели расширения бизнеса. В таком случае банк, после оценки всех кредитных рисков, не в праве рассматривать заявку физического лица, но предложит переоформить ее на предпринимателя. В этом случае, совершенно отлична процентная ставка, пакет документов, требования к заемщику и так далее. Возможно, заемщику в индивидуальном порядке в случае исключения и получится оформить такой договор, но это большая редкость.
Не менее важным вопросом является оценка стоимости объекта недвижимости, приобретаемого по договору залога. Но кто должен оценивать имущество?
По усмотрению банка, вариант может быть любой из ниже предложенных. Оценку может провести сам банк (специалист подразделения залогов). В таком случае, банк может занизить реальную стоимость оценки недвижимости, с целью снижения риска реализации имущества. Но в качестве бонуса можно получить бесплатную оценку и снижение или вовсе отсутствие комиссии за оформление кредита.
В другом случае, оценку может провести специальная (аккредитованная банком) оценочная комиссия. В этом случае банк заранее предупреждает заемщика, что все расходы на комиссию будет нести он в соответствии с кредитом под залог недвижимости. В этой ситуации у заемщика возникают дополнительные траты.
Если посмотреть с другой стороны, с сотрудниками оценочной компании можно договориться и они немного завысят оценочную стоимость имущества, тем самым вы сможете вписаться в необходимую вам сумму. Средняя стоимость оценки недвижимости составляет около 3 тысяч, вряд ли более, но если у вас дом находится за городом, в таком случае, возможно, нужно будет оплатить затраты на проезд сотрудника.
Большинство банков предъявляют свое требование, чтобы в помещении, которое сдается в залог, на момент оформления и регистрации не было никого прописанного из членов семьи заемщика. Подобным образом они страхуют свои риски на случай, если заемщик не будет отвечать по своим обязательствам.
На заметку: если у вас есть собственный автотранспорт, то можете получить кредит в банке под залог своего автомобиля.
Но, согласно закону, это совершенно лишние требования к заемщику, поскольку финансовое учреждение вправе самостоятельно выписать и выселить неплательщика вместе с членами его семьи, независимо от того, если там прописаны несовершеннолетние и маленькие дети. После чего реализовать объект недвижимости.
Процентная ставка по кредитам
Согласно данным проведенного анализа, процентная ставка по виду потребительского кредита под залог недвижимости больше, в среднем, на 1-2% годовых, по отношению к обычному ипотечному кредиту, таким образом получается, что ипотека обходится гораздо дешевле. Для банков, такого рода кредиты относятся к наиболее рискованным продуктам, в отличие от обычного приобретения жилья. Тем более большинство банков очень слабо верят в то, что кредит оформляется на отдых или ремонт жилья. В большинстве случаев, сотрудники банка уверены, что большая сумма берется на цели расширения бизнеса. В целом, это никак не влияет на отношение кредита, поскольку сумма оформляется на конкретное физическое лицо, тем более под залог недвижимого имущества находящегося в собственности заемщика. А это вполне весомый аргумент для заемщика, чтобы выплатить всю сумму займа и процентов.
При оформлении кредита наличными под залог собственного имущества, что будет влиять на уровень процентной ставки?
В первую очередь, соотношение суммы займа по кредиту и стоимости недвижимого имущества. (иначе говоря, во - сколько раз предполагаемая сумма средств от продажи недвижимости, в случае неплатежеспособности заемщика, превысит сумму займа, чем выше показатель соотношения цены и риска, тем ниже уровень процентной ставки)
Второе, от срока кредитования заемщика.
Третье, от того, в какой форме предоставлено подтверждение дохода (форма 2-НДФЛ или форма банка). Влияет и тот факт, если вы являетесь участником зарплатного проекта банка, где оформляете заявку на кредитование или относится ли ваш работодатель к числу «особенных» клиентов банка.
Четвертое, от наличия страхования приобретаемого имущества, вашей жизни или здоровья. Зачастую, в подобной ситуации декларируется процентная ставка при «молчаливой оговорке», что они являются действительными лишь при заключении договора страхования вашей жизни, здоровья и собственного имущества. Отсутствие страхования влечен увеличение ставки на на 1-1,5% годовых.
В таких условиях кредитования, процентная ставка будет составлять в рамках от 12 до 18% годовых.
Возможные предложения банков
Практически каждый банк, имеющий ипотечную программу, предлагает воспользоваться нецелевым ипотечным кредитом. По идее, это потребительский кредит, который выдается наличными под залог собственной недвижимости.
По условиям Сбербанка, при наличии у вас в нем зарплатной карточки, такого рода кредит в рублях можно получить под 14,50% годовых. Для других заемщиков она составит 15,50%. Кредитование предлагается на срок от 3 месяцев до 7 лет.
В банке ВТБ 24 ставка по нецелевому потребительскому кредиту не менее 14%. Срок кредитования до 20 лет.
В Альфа-Банке кредиты доступны для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. Ставка колеблется от 14,60 до 15,75% годовых (физическим лицам). Для «бизнеса» (частным предпринимателям): ставка от 16,15% в рублевом эквиваленте и от 12,75% в долл. США. Кредит выдается на срок от 5 до 20 лет.
